深圳市周二(6月5日)公布被稱為20年來最重大的樓市政策改革,包括提出到2035年,新增建設籌集各類住房共170萬套;政策性支持住房和公共租賃住房最低可五折購房或租房;更重要的是,政府計劃將保障房比例提高到至少六成。應如何解讀政策轉變?以深圳為基地的萬科企業(2202.HK)前景又如何?

是次深圳房改對市場意義重大,當地樓市可能變天。首先,未來供應將以政府資助的保障房為主,保障房與商品房的比例約六比四,意味着未來深圳樓價將兩極分化,貴價的高級商品房由於供應大幅減少,將愈來愈貴;中低檔的商品房由於低收入居民更易分配到保障房,買樓需求大減,樓價升幅將大為落後。

另一方面,重塑了深圳的住房供應體系。按照政府規劃,到2035年要起170萬個住宅單位,其中100萬個單位將為保障房。有人質疑深圳是否存在足夠的土地興建單位。

按官方統計,深圳現時約有1,000萬套住房,其中商品房加保障房合共只有約200萬套,其他均是村民自建房(即所謂的「城中村」)和工廠宿舍,相關土地改建成保障房足足有餘。深圳正通過盤活「城中村」等存量資源來大力增加住房供應。

以深圳為基地的萬科企業,前景將會如何?

分析認為,深圳市政府率先因應國家主席習近平「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」作出規劃,這對內房發展商來說未必是壞事。

當不同階層人士均能被照顧到,政府自然會減少政策干預或懲罰性限制;而且,是次的住房制度改革並非「限價」或「限購」,因此,普遍內房股對此反應不大。就萬科而言,其土地儲備大部分集中在一、二線城市,而非集中在深圳,基本面上影響也不大。

萬科深圳公司負責人對此亦作出回應:近年來,隨着深圳土地供應的減少,各大房企早已開始業務轉型,由原來的開發型向經營型轉變。以萬科為例,近期公司提出「城鄉建設和生活服務商」的企業發展戰略,以多元化的方式開展房地產相關業務。