金管局捍衛聯匯或威脅高高在上的香港樓市?

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港元匯價自上周四(4月12日)起多次觸及7.85的「弱方兌換保證」水平,截至本周三(18日)凌晨5時左右,金管局至少十度入市,累積承接約337億港元沽盤,令本港銀行體系結餘周四(19日)將降至1,461.51億元。

惟金管局出手捍衛港元帶來的影響可能是把「雙刃劍」。有分析認為,金管局在短短數日內多次出手,資金流走的速度可能較預期中快,隨着美聯儲進一步收緊貨幣政策,資本外流或會加速,政策轉變最終將逼使本港的短期利率走高,消除額外的流動性,但可能暴露大量潛在風險,威脅到高高在上的香港樓市。

同業拆息持續上揚,與供樓按息相關的1個月香港銀行同業拆息(HIBOR)續升至0.8929厘,連升3個交易日;隔夜息升至0.1979厘。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓指出,由於港元與美元掛鈎,兩者息口方向必須一致,美國自2015年起便部署加息,本港息口確實有趨升的壓力。過去幾日本港銀行體系結餘的變化令市場充斥着加息的預期,短期內會令股票市場波動,也會令有樓人士或準備置業的人士持觀望態度。

劉圓圓:年中後息口將調整

她認為,無論是銀行同業拆息或最優惠利率(Prime rate),本港整體息口必然會向上,借貸成本也隨之上升,但不會大幅調升,整體按揭利率將由現時的不足2厘水平,逐步調升至2.5厘。

不過,她表示,供樓人士毋須太擔心,現時市場上約八成買家使用銀行同業拆息按揭計劃,這類按揭計劃基本全部設有鎖息上限,即俗稱的「封頂位」。

她説,即使拆息上升,最多只會在供款時用「封頂位」計算,現時「封頂位」約為2.15厘,這對供樓人士不會構成太大的即時供款壓力。

需要注意的是,本港息口趨升是大方向,相信在今年年中後,息口將輕微調整,屆時銀行或會對「P-」或「H+」部分進行調整,令整體按揭利率上升。

她提醒計劃置業的人士,在計算供樓成本時,必須考慮本港未來加息的因素,在做相關壓力測試時,須在現時約2厘的息口基礎上,假設息口調升3厘至5厘水平後,每月供款額仍不超過整體入息的六成,這樣才算是一份合格的按揭計劃。